Investir dans l’immobilier : comment construire un patrimoine avec des biens

Introduction : pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier signifie acheter, posséder, gérer ou vendre des biens dans le but de réaliser un profit. Contrairement aux actions ou aux cryptomonnaies, l’immobilier est un actif tangible : vous pouvez le voir, le toucher et générer des revenus directement, par exemple via les loyers.

Le secteur immobilier est historiquement l’un des refuges les plus solides pour construire un patrimoine, mais il nécessite également des connaissances sur l’emplacement, le marché, la législation et le financement.

Concepts de base

Types d’investissements immobiliers

Résidentiel : maisons, appartements, immeubles résidentiels.
Commercial : bureaux, locaux commerciaux, centres commerciaux.
Industriel : entrepôts, hangars, logistique.
Terrains : parcelles non construites, avec potentiel de développement.

Rentabilité vs. Risque

Revenu locatif : revenu mensuel constant, relativement stable.
Plus-value : lorsque la propriété prend de la valeur et se vend plus cher.
Risques : vacance locative, fluctuations du marché, coûts de maintenance, changements réglementaires.

Terminologie clé

Cash flow : flux de trésorerie mensuel généré par le bien après dépenses (loyers – impôts – entretien).
Cap rate : taux de capitalisation, indicateur de rentabilité annuelle d’un investissement immobilier.
Leverage / effet de levier : utiliser un financement (hypothèque ou prêt) pour acheter plus de biens que votre capital ne le permettrait.

Stratégies selon le niveau de l’investisseur

Débutant

Acheter un petit appartement ou maison à louer, de préférence dans des zones à forte demande.
Se renseigner sur la législation locale concernant les loyers, les impôts et la propriété étrangère si applicable.
Commencer avec un faible montant ou un petit prêt, pour apprendre sans trop s’exposer.

Intermédiaire

Diversifier : combinaison de biens résidentiels et commerciaux.
Évaluer fonds immobiliers ou REITs (Real Estate Investment Trusts) qui permettent d’investir dans de grands portefeuilles sans acheter directement les biens. On investit via des brokers comme pour des actions et il existe même des ETFs de REITs.
Considérer rénovations ou améliorations pour augmenter la valeur et le loyer.

Avancé

Participer à des projets de grande envergure : immeubles de bureaux, complexes commerciaux ou résidentiels.
Utiliser des joint ventures (associations entre deux ou plusieurs parties pour développer un projet immobilier conjoint, partageant risques, coûts et profits) et sociétés pour financer de grands projets.
Évaluer les marchés internationaux et la fiscalité, y compris la planification offshore si nécessaire.
Stratégies de hedging immobilier sur des marchés volatils (exemple : combiner biens locatifs et REITs internationaux).

Avantages et inconvénients

Avantages :

Actif tangible et valorisable à long terme.
Flux de revenus passifs via les loyers.
Protection relative contre l’inflation.

Inconvénients :

Peu liquide : vendre un bien peut prendre des mois.
Coûts de maintenance, impôts et assurances.
Risque de vacance ou de dévaluation selon l’emplacement ou les changements économiques.

Conseils pratiques

Emplacement : clé pour la rentabilité et la valorisation.
Diversification : combiner biens physiques avec REITs ou fonds immobiliers.
Connaître la législation : impôts, contrats de location, régulations urbaines.
Calculer le cash flow réel : prendre en compte toutes les dépenses et risques avant d’investir.

Conclusion

Débutant : commencer avec de petits biens résidentiels et des locations simples, étudier la législation et le cash flow.
Intermédiaire : diversifier, considérer les biens commerciaux et les REITs, utiliser un levier modéré.
Avancé : investir dans de grands projets, marchés internationaux et stratégies d’optimisation fiscale.

L’immobilier combine stabilité, revenus passifs et potentiel d’appréciation, mais nécessite planification, recherche et patience. Investir intelligemment peut être la base d’un patrimoine solide et durable.

Il est très important de diversifier votre portefeuille pour bien le gérer, utilisez à nouveau l’oracle pour savoir où investir et comment le faire correctement.

Glossaire

Blue chips : ce sont des entreprises déjà consolidées qui existent depuis des décennies, avec des revenus millionnaires, une diversification des produits, des bénéfices constants et des réserves de trésorerie. De plus, si elles ont besoin de financement, les banques et les marchés les financent car elles ont confiance en leur solvabilité.

Broker : c'est une plateforme ou un intermédiaire financier qui vous permet d'acheter et de vendre des actions. Certains brokers sont internationaux (ex. Interactive Brokers, eToro), et d'autres locaux (selon le pays).

Call : c'est un contrat financier dérivé dont la valeur dépend d'une action ; dans ce cas, c'est le droit d'acheter une action à un certain prix dans le futur.

Cap rate : taux de capitalisation, un indicateur de la rentabilité annuelle d'un investissement immobilier.

Cash flow : flux de trésorerie mensuel généré par la propriété après dépenses (loyers – impôts – entretien).

Certificats de Dépôt (CDs) : "similaires aux dépôts à terme, mais généralement émis par des banques ou institutions financières sur des marchés plus formels ou internationaux. Permettent d’investir en devises locales ou étrangères. Peuvent avoir des options à taux fixe ou variable, selon le contrat.

Commodities : ce sont des produits de base, homogènes et commercialisables, produits en grande quantité et échangés sur les marchés mondiaux. Utilisés à la fois pour la consommation directe et pour la production industrielle.

Comptes offshore : ce sont des comptes ouverts dans un autre pays, utilisés par certains investisseurs pour accéder à des produits non disponibles localement ou pour des avantages fiscaux. C'est légal si déclaré, mais chaque pays a ses propres règles.

Comptes rémunérés : comptes bancaires générant des intérêts quotidiens ou mensuels sur le solde disponible.

Contrats à terme : accords pour acheter ou vendre une quantité d'actifs à un prix fixe dans le futur.

Covered bonds : obligations garanties par des actifs spécifiques, moins risquées que les obligations d'entreprise classiques.

Covered Call : investisseurs possédant des actions qui vendent des options "Call" pour générer des revenus supplémentaires.

Dépôts à terme : déposer de l'argent à la banque pour une période déterminée, en échange d'un taux d'intérêt fixe. À la fin du terme, récupérer le capital plus les intérêts.

ETF : c'est un fonds d'investissement acheté et vendu en bourse comme une action.

ETF à effet de levier : multiplient les mouvements du marché (2x ou 3x), à la hausse ou à la baisse.

ETF inverses : prennent de la valeur lorsque l'indice suivi baisse.

Fonds commun de placement (FCP) : véhicule collectif où plusieurs personnes apportent de l'argent qu'un gestionnaire professionnel investit ensuite dans différents actifs financiers : actions, obligations, commodities ou une combinaison de ceux-ci.

Hedging : investir dans des actions d’un autre type comme métaux précieux ou services publics pour compenser une baisse des actions d’entreprise.

High yield / junk bonds : petites entreprises ou entreprises avec problèmes de liquidité, à haut risque et haut rendement.

Joint ventures : associations entre deux parties ou plus pour développer un projet commun, partageant risques, coûts et bénéfices.

Leverage / effet de levier : utiliser un financement (hypothèque ou prêt) pour acheter plus de propriétés que le capital seul ne le permettrait.

Liquidité : en économie, la facilité avec laquelle un actif peut être converti en argent liquide sans perte de valeur.

Microcaps : cryptomonnaies très petites en capitalisation, projets nouveaux ou inconnus pouvant se multiplier par 100 mais avec risque de disparition rapide.

Minage (Bitcoin) : utiliser des ordinateurs pour valider des transactions et obtenir des récompenses. Les mineurs rivalisent, dépensent de l'électricité et reçoivent des récompenses en BTC.

Portefeuille : ensemble total d'actifs financiers (comme actions, obligations, fonds communs de placement ou immobilier) appartenant à un investisseur ou entité, visant des objectifs financiers précis par diversification et gestion des risques.

Put : contrat financier dérivé dont la valeur dépend d'une action, donnant le droit de vendre une action à un prix donné dans le futur.

REITs (Real Estate Investment Trusts) : fonds immobiliers permettant d'investir dans de grands portefeuilles sans acheter directement la propriété. Investissement via brokers comme des actions normales, avec même des ETFs de REITs.

Staking : certaines blockchains (Ethereum, Cardano, Solana) permettent de “staker” vos monnaies sur le réseau et de recevoir des intérêts (staking). Génère un revenu passif similaire à un dépôt à terme, mais plus risqué.

Swaps de taux : contrat financier entre deux parties pour échanger des paiements d'intérêt sur un capital notionnel. Le plus courant est d’échanger des taux fixes contre des taux variables ou futurs.

Unité de participation : lorsque vous investissez dans un FCP, vous recevez des “unités” représentant votre participation proportionnelle dans le portefeuille.

Valeur de l’unité (NAV – Net Asset Value) : prix de chaque unité, fluctuant selon la valeur des actifs du FCP.

Validation (Ethereum et autres proof of stake) : bloquer de grandes quantités de monnaies pour maintenir le réseau et recevoir des récompenses.